Lo stato di New York ha compiuto un passo storico nella regolamentazione del mercato immobiliare, diventando il primo negli Stati Uniti a vietare per legge l'utilizzo di software algoritmici per la determinazione dei prezzi degli affitti. La governatrice Kathy Hochul ha firmato giovedì scorso la normativa che mette al bando questi strumenti tecnologici, accusati di distorcere il mercato e di aggravare la già critica situazione abitativa. Una decisione che arriva dopo che diverse città americane, tra cui San Francisco, Seattle, Philadelphia e Jersey City, avevano già introdotto divieti simili a livello municipale.
Il provvedimento prende di mira aziende come RealPage, che forniscono ai proprietari di immobili algoritmi in grado di calcolare automaticamente i canoni di locazione ottimali. Questi software non si limitano a suggerire i prezzi: possono anche determinare il numero ideale di inquilini per un'unità abitativa o stabilire le condizioni per il rinnovo dei contratti. RealPage pubblicizza la propria piattaforma come uno strumento per aiutare i clienti a "ottimizzare gli affitti per ottenere il rendimento complessivo più elevato, ovvero la migliore combinazione tra prezzo e tasso di occupazione per ogni proprietà".
Secondo le stime riportate nell'annuncio ufficiale della governatrice, l'impiego di questi sistemi avrebbe causato nel 2024 un costo aggiuntivo di circa 3,8 miliardi di dollari per gli inquilini americani. La questione aveva attirato l'attenzione nazionale già nel 2022, quando un'inchiesta di ProPublica aveva collegato direttamente gli algoritmi di RealPage all'impennata dei prezzi degli affitti in tutto il paese. La controversia si è intensificata al punto che, due anni dopo quella rivelazione, il governo federale ha intentato una causa contro l'azienda.
La normativa newyorkese introduce un elemento giuridico particolarmente innovativo: considera automaticamente in collusione tutti i proprietari immobiliari che utilizzano questi software. In pratica, secondo la legge, due o più gestori di proprietà che affidano la determinazione dei canoni a un algoritmo stanno di fatto rinunciando a competere tra loro, indipendentemente dal fatto che lo facciano "consapevolmente o con spregiudicata noncuranza". Questa configurazione rappresenta una violazione distinta e autonoma rispetto al semplice utilizzo del software stesso.
Brad Hoylman-Sigal, uno dei senatori statali che hanno sponsorizzato il disegno di legge, ha sottolineato come la normativa aggiorni le leggi antitrust per chiarire che la fissazione dei prezzi degli affitti tramite intelligenza artificiale è illegale. L'obiettivo dichiarato è stabilire confini precisi contro comportamenti che, secondo quanto accertato dal governo federale, portano a pratiche anticoncorrenziali e alla manipolazione dei prezzi.
Pat Garofalo, direttore delle politiche statali e locali presso l'American Economic Liberties Project, ha definito il provvedimento una protezione per gli inquilini contro la "collusione algoritmica sui prezzi". La governatrice Hochul ha denunciato gli "algoritmi basati su dati privati" pubblicizzati da queste società software come responsabili di una "distorsione del mercato immobiliare" che danneggia gli affittuari proprio nel momento in cui si registra una crisi storica sia dell'offerta abitativa che dell'accessibilità economica.
La legge entrerà in vigore tra sessanta giorni, segnando un precedente che potrebbe influenzare altri stati americani alle prese con problematiche analoghe nel settore degli affitti. La questione tocca un tema sempre più centrale nel dibattito pubblico: fino a che punto gli algoritmi e l'intelligenza artificiale possono essere utilizzati in settori che incidono direttamente sulla vita quotidiana dei cittadini, specialmente quando l'accesso alla casa è già compromesso da fattori economici e sociali complessi.