Il settore dei data center si prepara ad affrontare nel 2026 una sfida che non riguarda più la crescita della domanda o la disponibilità di capitali, ma la capacità concreta di trasformare i progetti annunciati in infrastrutture operative. Mentre i carichi di lavoro cloud e le applicazioni di intelligenza artificiale su larga scala continuano a spingere la richiesta di nuova capacità, il divario tra capacità pianificata e capacità effettivamente realizzata si sta allargando in modo preoccupante. Secondo la nuova analisi del Global Data Centre Index 2025 di DC Byte, l'offerta sulla carta è aumentata di oltre sei volte dal 2019, ma la capacità reale è cresciuta a un ritmo molto più lento, evidenziando un problema strutturale di esecuzione che coinvolge energia, normative e tempistiche di consegna.
Il primo nodo critico riguarda il tasso di fallimento nella conversione dei progetti annunciati in costruzioni reali. I dati mostrano che nei principali hub globali la capacità prevista supera di oltre il doppio quella effettivamente in fase di costruzione, con molti progetti che si bloccano a metà della pipeline di sviluppo. Le cause sono molteplici: ritardi nella connessione alla rete elettrica, tempistiche di autorizzazione sempre più lunghe, necessità di aggiornamenti infrastrutturali alla rete e tempi di consegna estesi per le apparecchiature critiche. Questo nonostante la domanda rimanga sostenuta, con cloud pubblico, social media e intelligenza artificiale che insieme rappresentano quasi il 70% della domanda globale monitorata.
Le complessità normative stanno giocando un ruolo determinante nel rallentare l'implementazione delle infrastrutture. Nel Nord Virginia, uno degli hub più importanti al mondo per i data center, i progetti di connessione alla rete superiori a 100 MW possono richiedere fino a 7 anni per essere completati a causa della congestione della rete e dei vincoli infrastrutturali. I processi di approvazione si sono ulteriormente allungati per effetto di nuovi vincoli ambientali, mandati di efficienza energetica e normative più stringenti. Tuttavia, il quadro non è uniforme a livello globale: alcuni mercati emergenti stanno adottando approcci più snelli, semplificando le approvazioni e coordinandosi più strettamente con le utility pubbliche per attrarre investimenti nelle infrastrutture digitali.
Il profilo di rischio degli investimenti nel settore sta subendo una trasformazione significativa. Gli investitori stanno impegnando capitale con 24-36 mesi di anticipo rispetto alla consegna prevista, spesso già nella fase di acquisizione del terreno o autorizzazione, un cambiamento radicale rispetto ai modelli storici in cui gli investimenti seguivano contratti di locazione firmati e l'avvio della costruzione. Questo approccio consente di assicurarsi l'accesso a risorse vincolate come energia e terreni, ma espone a un'esposizione prolungata al rischio di esecuzione. Una quota crescente di capitale risulta ora legata a infrastrutture future piuttosto che operative, rendendo la credibilità della consegna un fattore determinante per le performance degli investimenti nel 2026.
L'intensificarsi dei vincoli nei grandi hub tradizionali sta accelerando uno spostamento geografico della crescita verso mercati secondari e terziari. In Nord America l'espansione si sta spostando dai centri più congestionati verso corridoi emergenti con maggiore disponibilità di rete, in Europa la crescita si concentra nelle regioni meridionali e centrali, mentre in Asia-Pacifico gli operatori stanno esplorando località oltre i gateway tradizionali. Questo decentramento non rappresenta un'opportunità tattica a breve termine, ma riflette limiti strutturali legati alla scarsità di energia, disponibilità di terreni e complessità normativa, che stanno ridefinendo le strategie di localizzazione a lungo termine.
Emerge tuttavia un quadro differenziato tra i mercati. L'analisi regionale di DC Byte evidenzia come i territori con alimentazione elettrica prevedibile e quadri di pianificazione coordinati riescano a realizzare capacità in modo più coerente, con divari minori tra fornitura annunciata e consegnata. I Paesi nordici rappresentano un caso emblematico: l'offerta qualificata della Norvegia è cresciuta con un CAGR del 43% dal 2019, mentre la Finlandia ha aggiunto oltre 1.400 MW di carico IT solo tra 2023 e 2024. Questi mercati beneficiano di pianificazione energetica allineata, processi di autorizzazione chiari e investimenti di rete a lungo termine, fattori che riducono i ritardi, aumentano l'affidabilità delle tempistiche e diminuiscono il rischio di capitale.
